物業管理法規與案例分析(二版)（簡體書）

本教材主要講述了物業管理法規基礎、物業權屬、物業交易法規、業主大會、物業管理企業、物業服務合同、前期物業管理階段管理法規、物業日常管理法規和物業管理法律責任的追究等多方面內容，結合實務，突出案例教學，涵蓋較廣。

《高職高專"十二五"規劃教材:物業管理法規與案例分析(第2版)》適合高職高專院校物業管理專業、社區管理專業及相關專業師生使用，也可供相關專業的中職學生學習使用，並適用於物業管理的從業人員和對物業管理感興趣的大眾讀者參考使用。

第一章 物業管理法規基礎 1
第一節 物業管理法律關系 1
一、物業管理法律規範的概念 1
二、物業管理法律規範的依據 3
三、物業管理法律規範的效力 5
第二節 物業管理法律關系 6
一、物業管理法律關系的概念 6
二、物業管理法律關系的主體、客體和內容 7
三、物業管理法律關系的種類 8
第三節 物業管理法律責任 9
一、物業管理法律責任的含義 9
二、物業管理法律責任的種類 9
三、物業管理法律責任與權利、義務、權力的關系 10
第四節 我國物業管理法規的發展與現狀 11
一、我國物業管理制度產生之前的法律環境 11
二、我國物業管理制度、法規的產生 11
三、我國物業管理法規的發展與現狀 12
思考題 12
第二章 物業權屬 13
第一節 物業權屬基本概念 13
一、物業權屬的概念 13
二、物業的所有權、物權與產權的概念 13
第二節 物業產權 15
一、土地所有權 15
二、建設用地使用權 15
三、房屋所有權 17
四、建築物區分所有權 18
五、物業抵押權 18
六、物業產權的取得、消滅與變更 18
第三節 建築物區分所有權 20
一、專有所有權 20
二、共有所有權 21
三、共同管理權 25
第四節 相鄰關系 28
一、相鄰關系的含義 28
二、物業管理中不同類型相鄰關系的處理 28
第五節 物業權屬登記 31
一、物業權屬登記基本概念 31
二、物業權屬登記功能 32
三、物業權屬登記效力 32
四、土地登記 33
五、房屋登記 38
思考題 50
第三章 物業建設管理法規 51
第一節 物業建設規劃管理 51
一、建設用地規劃和城市規劃 51
二、城市規劃實施 52
第二節 物業建設用地管理 54
一、房地產開發建設用地的審批 54
二、建設用地使用權的有償出讓和劃撥 55
三、房地產開發用地的使用 57
第三節 物業建設質量管理 58
一、建築工程施工許可 58
二、建設質量管理權利與義務 59
三、開發項目的竣工驗收 62
四、建築工程質量保修 66
思考題 66
第四章 物業交易法規 67
第一節 物業交易基本含義 67
一、物業交易的概念和特徵 67
二、物業交易的主要類型 67
三、物業交易的原則 70
第二節 房地產轉讓 71
一、房地產轉讓的條件 71
二、房地產轉讓的程式 73
三、房地產轉讓合同 73
四、商品房預售 74
五、已售公房和經濟適用房的轉讓 76
六、物業轉讓所有權及風險責任的轉移 77
第三節 房屋租賃 78
一、房屋租賃的條件 78
二、房屋租賃合同 78
三、房屋租賃的幾個具體法律問題 79
第四節 房地產抵押 81
一、房地產抵押的範圍 81
二、房地產抵押的程式 83
三、房地產抵押合同 83
四、房地產抵押當事人的權利和義務 85
五、房地產抵押權的實現 85
六、房地產抵押與物業轉讓、物業租賃的關系 86
七、商品房按揭 87
第五節 物業仲介服務 88
一、物業仲介服務的概念 88
二、房地產仲介服務機構管理 88
三、房地產仲介服務人員資格管理 89
四、房地產仲介業務管理 89
思考題 90
第五章 業主大會 92
第一節 業主 92
一、業主的概念和分類 92
二、業主的權利 92
三、業主的義務 95
第二節 業主大會 95
一、業主大會的概念 95
二、業主大會的成立 95
三、業主大會會議制度 100
四、業主大會工作經費 103
五、業主代表大會 103
第三節 業主委員會 103
一、業主委員會的概念 103
二、業主委員會的成立、換屆與解散 104
三、業主委員會會議制度 107
四、業主委員會的職責 108
五、業主委員會工作檔案 110
第四節 業主大會議事規則和管理規約 110
一、業主大會議事規則 110
二、管理規約 111
思考題 113
第六章 物業服務企業 114
第一節 物業服務企業的設立 114
一、物業服務企業的法律地位 114
二、物業服務企業的分類 114
三、物業服務企業的組建 117
第二節 物業服務企業的資質管理 120
一、對物業服務企業實行資質管理的必要性 120
二、物業服務企業的資質等級與條件 120
三、物業管理資質的申請和管理 121
第三節 物業服務企業的權利和義務 123
一、物業服務企業的權利 123
二、物業服務企業的義務 125
思考題 128
第七章 物業服務合同 129
第一節 物業服務合同 129
一、物業服務合同概念 129
二、物業服務合同的法律性質 129
三、物業服務合同的特徵 130
四、物業服務合同的訂立、變更和解除 131
五、物業服務合同的主要內容 133
六、前期物業服務合同 135
七、物業服務合同的轉讓 136
八、物業服務合同的違約責任 137
第二節 物業管理招標投標管理 138
一、物業管理招標投標活動應遵循的基本原則 138
二、物業管理招標投標的適用范圍和行政監管 139
三、招標 140
四、投標 142
五、開標、評標和中標 143
第三節 物業服務收費 146
一、物業服務收費的概念及原則 146
二、物業服務收費的依據 147
三、物業服務收費的計費方式和成本構成 148
四、物業服務費用的繳納 149
五、物業服務收費明碼標價規定 149
六、物業服務收費糾紛的處理 150
思考題 150
第八章 前期物業管理階段管理法規 151
第一節 物業的承接查驗管理 151
一、承接查驗的原則與依據 151
二、承接查驗的程式事項 152
三、物業承接查驗內容 153
四、物業承接 156
第二節 物業管理檔案資料管理 158
一、物業管理檔案的概念、歸屬及管理部門 158
二、物業管理檔案收集歸檔 158
三、物業管理檔案的銷毀 162
四、物業管理檔案使用 163
第三節 住宅室內裝飾裝修管理 164
一、住宅室內裝飾裝修工程開工申報 164
二、住宅室內裝飾裝修注意事項 165
三、施工監督 166
四、室內環境質量 166
五、竣工驗收與保修 167
思考題 168
第九章 物業日常管理法規 169
第一節 物業維修養護管理 169
一、房屋安全與質量管理法律規範 169
二、物業維修養護標準及考核指標 170
三、物業的維修養護責任人 172
四、物業維修養護的費用負擔 172
五、關于水電氣熱有線電視設施設備的維修費用負擔 174
第二節 物業專項維修資金 174
一、物業專項維修資金的概念 175
二、物業專項資金維修的歸屬和交納 175
三、物業專項維修資金的用途及使用範圍 176
四、物業專項維修資金的管理 177
第三節 物業安全管理 179
一、物業公共秩序維護管理 179
二、物業消防管理 181
三、物業車輛交通管理 182
四、物業服務企業在物業安全管理方面的法律責任和義務 185
第四節 物業環境管理 187
一、物業環境保潔管理 187
二、物業綠化管理 188
三、物業環境污染與防治 190
第五節 物業綜合經營及供水、電、氣、熱管理服務法規 192
一、開展綜合經營服務項目的注意事項 192
二、供電服務規範 193
三、城市供水管理法規 197
四、城市燃氣使用管理法規 197
五、城市供熱管理法規 199
思考題 199
第十章 物業管理法律責任的追究 201
第一節 物業管理法律責任的追究 201
一、物業管理法律責任的承擔方式 201
二、物業管理法律責任的確認方式 201
三、物業管理法律責任的免責條件 204
四、物業管理法律責任歸責原則 204
第二節 物業管理部分違法行為要承擔的法律責任 205
一、物業管理前期介入階段 205
二、前期物業管理階段 210
三、業主組織委託管理階段 214
思考題 214
參考文獻 216

（二）建設用地使用權的特徵
1.物權性
①建設用地使用權的客體是國家或集體所有的土地，是可以獨立區分並獨立使用的平面或空間。
②建設用地使用權人具有直接支配使用土地的權利。雖然建設用地使用權是基於土地所有權而產生的，但並不從屬於土地所有權，而是一項獨立的物權，當受到他人侵犯時，權利人可以獨立行使訴權。權利人對土地享有獨立的支配權，只要有權利人自己的意思，無須他人的意思或行為介入就可以實現。
③建設用地使用權是絕對權。在建設用地使用權人的可支配權利範圍內，非經其同意，包括土地所有權人在內的任何人都不得進入或干涉，否則就構成違法。
④建設用地使用權具有排他性的佔有、使用和收益權，除法律規定或合同約定的限制外，不容他人幹預。並且，建設用地使用權所對應的土地之上不得再成立具有土地使用權內容的物權。
⑤建設用地使用權具有追及效力。建設用地使用權不管輾轉流入什麼人的手中，權利人都可以依法向不法佔有人索取。
⑥建設用地使用權具有優先效力。在建設用地使用權出讓或轉讓的過程中，發生建設用地使用權與債權並存時，建設用地使用權優先於債權。
⑦建設用地使用權的內容依據《物權法》得以確認和限制。建設用地使用權出讓合同訂立後，應當向登記機構申請建設用地使用權登記，予以公示。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。依法取得並經過登記的建設用地使用權即可以對抗第三人。
⑧建設用地使用權受到侵害時，權利人可請求以返還原物、排除妨害和消除危險等方法得到法律保護。
2.限制性
（1）時間限制建設用地使用權從土地所有權中分離出來之後雖然具有很強的獨立性，但最終要回歸到所有權中，使土地所有權恢復圓滿狀態。因此，建設用地使用權通常具有明確的期限。當合同約定的土地使用期限屆滿時，土地使用權即行終止。建設用地使用權的轉讓、互換、出資、贈與或者抵押合同的期限不得超過原建設用地使用權出讓合同剩餘的期限。