《土地增值稅清算實務操作指南》(第二版)（簡體書）

蔡少優，福建省稅務學校副校長。畢業于中南財經大學稅務專業。國家稅務總局房地產業稅收專家成員、北京財稅研究院研究員、中國注冊會計師、中國注冊稅務師。曾獲福建省優秀中青年教師稱號，2006年開發的《房地產行業稅務管理與檢查》培訓項目獲全國稅務系統第二批特色培訓項目榮譽。主要論著：《房地產業涉稅疑難問題解析》，《遵從稅法的涉稅制度設計》，《企業納稅風險控制指南》，“十五”、“十一五”、“十二五”國家級規劃教材《財政與稅務基礎》（主編），《會計電算化教程》（主編），《稅務檢查》，《稅務信息技術及應用》；在《稅務研究》、《稅務與經濟》等刊物發表論文五十多篇。

《土地增值稅清算實務操作指南(第2版)》內容有作者多年實踐經驗和研究的成果，于2012年4月第一次出版與讀者見面，備受歡迎，特別是受到國內房地產界和稅務機關的喜愛。

第一章 地增值稅政策盤點
第一節土地增值稅開征及調控的背景
一、開征歷史背景
二、現行調控背景
三、土地增值稅反避稅背景
第二節政策盤點
第三節企業所得稅與土地增值稅差異比較
一、房地產企業的企業所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異比較
二、房地產企業企業所得稅與土地增值稅政策比較
第四節土地增值稅重要政策解讀
一、國家稅務總局公告2010年第29號
二、國稅發[2010]53號
三、國稅函[2010]220號
四、國稅發[2009]91號
五、國稅發[2006]187號
第五節房地產業土地增值稅的稅收優惠政策
一、建造普通標準住宅的稅收優惠
二、國家征用、收回房地產的稅收優惠
三、個人轉讓房地產的稅收優惠
四、企業以房地產投資聯營的稅收優惠
五、合作建房的稅收優惠
六、企業兼并的稅收優惠
七、舊房轉為廉租住房、經濟適用住房的優惠
第二章
房地產會計業務的核算
第一節房地產業主要會計科目和賬務處理
一、主要會計科目
二、主要賬務處理
第二節房地產開發成本的核算
一、開發成本核算對象的確定
二、開發成本核算的明細科目
三、開發成本的結轉
四、開發成本的核算案例
第三節房地產企業期間費用的核算
一、期間費用
二、銷售費用
三、管理費用
四、財務費用
五、會計分錄
第四節房地產企業相關稅收的會計處理
一、有關營業稅金及附加的會計處理
二、有關企業所得稅的會計處理
三、有關土地增值稅的會計處理
四、有關其他稅種的會計處理
第五節房地產企業其他業務的核算
一、代建業務的核算
二、保證金的會計處理
三、銀行貸款的會計處理
四、“招、拍、掛”取得土地使用權的會計處理
五、在先預付政府相關管理部門的保證金時的會計處理
六、提取現金時的會計處理
七、地下車位收入與成本的會計處理
第六節土地增值稅的核算
一、土地增值稅的計算方法
二、土地增值稅扣除項目應注意的幾點問題
第七節后續管理
一、土地增值稅清算資料的歸檔
二、土地增值稅清算稅款跟蹤入庫
三、清算時未售部分在清算后銷售的處理
四、清算結束后發現納稅人造假的處理
第三章 土地增值稅清算流程
第一節土地增值稅清算應知應會
一、房地產開發市場與土地儲備制度
二、關于土地增值稅納稅主體的認識
三、關于土地增值稅應稅行為的認識
四、不征稅和免稅的交易行為的理解
五、土地增值稅清算單位的確認
第二節土地增值稅清算程序
一、土地增值稅清算流程
二、清算前的準備工作
三、土地增值稅清算資料的審核
四、扣除項目金額情況的審核
五、在清算審核時應注意的其他問題
第三節土地增值稅清算案例
一、土地增值稅計算案例
二、土地增值稅清算案例
第四章土地增值稅清算審核實務
第一節轉讓收入清算審核的原則及內容
一、收入確認原則
二、收入審核
三、轉讓房地產收入的具體審核
第二節 土地增值稅扣除項目清算審核的原則及內容
一、審核原則
二、扣除項目及費用的審核
三、其他方面的審核
四、核定征收
第三節建安成本會計核算與稅務審核評估分析
一、建安成本會計核算的一般原理
二、房地產開發企業建安成本存在的問題
三、建安成本稅務評估審核分析方法
四、關于加強建安成本稅務管理的對策思考
……
第五章征收管理
第六章典型案例
第七章實務答疑
附錄1
附錄2

（六）對納稅人提供的清算資料有新要求
《清算管理規程》第十二條，對納稅人進行土地增值稅清算應提供的資料提出了新要求，完善和補充了原有資料的不足。
1.統一制定并規范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時要求各地主管稅務機關可根據實際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業的要求更高，比如在成本費用申報明細表中增設了“非招投標合同金額”等。
2.增加了“房地產開發項目清算說明”，主要包括：房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3.還增加了以下資料：
（1）銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。
（2）主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
從上述所述可見，納稅人要特別關注兩點，它給予主管稅務機關較大的空間：
其一，主管稅務機關需要了解的其他情況。
其二，與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。
作為納稅人應該按照主管稅務機關的要求，如實提供相關資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動提供的。否則，可能形成較大的涉稅風險。
（七）明確了是否受理清算的處理方式
《清算管理規程》第十三條，明確規定了主管稅務機關是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：
1.對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。
2.對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理。
3.對不符合清算條件的項目，不予受理。意味著可以對該項目的土地增值稅清算，按照《清算管理規程》第三十三條規定實行核定征收。
同時，該條還明確規定了兩點：
其一，授權各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定上述的具體期限。
其二，主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。
（八）增加了清算前納稅評估的要求
鑒于《清算管理規程》第六條規定，主管稅務機關要全程介入并跟蹤監控房地產開發過程，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。因此，《清算管理規程》第十四條提出了土地增值稅清算前進行納稅評估的要求。