信託與租賃（簡體書）

馬麗娟，中央財經大學金融學院教授。主要研究領域為金融市場與金融機構、商業銀行經營與發展、信托與租賃。在《財貿經濟》、《財政研究》等雜志上發表論文數十篇。參加“21世紀中國金融學專業教育教學改革與發展戰略研究”、 “中國經濟發展階段演進與金融發展的總量及結構分析”等教育部重大課題研究。著有專著《經濟發展中的金融中介》，主編教材《金融市場、工具與金融機構》、《現代商業銀行教程》、《信托與租賃》，參編《金融中介學》、《20世紀西方貨幣金融理論研究：進展與述評》等。曾赴英國阿斯頓商學院做高級訪問學者。

《21世紀高等院校金融學教材新系:信托與租賃》在編寫過程中力求構建關于信托與租賃的完整框架，以便于各類讀者學習和掌握有關信托與租賃的基本原理和基本發展脈絡。

第1章 信托制度概述
★導讀／1
§1.1信托制度的起源／2
§1.2信托制度的建立／6
§1.3信托業務的分類／l8
★本章小結／23
★關鍵概念／24
★綜合訓練
第2章 個人信托
★導讀／26
§2.1個人信托概述／27
§2.2生前信托／28
§2.3身后信托／30
★本章小結／37
★關鍵概念／37
★綜合訓繡／38
第3章 法人信托
★導讀／39
§3.1法人信托概述／40
§3.2企業創設、改組合并、解散清算信托／41
§3.3企業籌資信托／44
§3.4表決權信托／46
§3.5動產信托／49
§3.6雇員受益信托／50
★本章小結／52
★關鍵概述／53
★綜合訓練／53
第4章 通用信托
★導讀／55
§4.1通用信托的含義及種類／56
§4.2公益信托／56
§4.3信托投資：／66
§4.4代理與咨詢／71
★本章小結／74
★關鍵概念／75
★綜合訓練／75
第5章 房地產資金信托
★導讀／77
§5.1房地產資金信托概述／78
§5.2房地產資金信托的類型及主要業務／80
§5.3房地產資金信托的創新模式／84
★本章小結／89
★關鍵概念／90
★綜合訓練／90
第6章 信托投資與信托夾層融資
★導讀／92
§6.1私募股權投資基金／93
§6.2私募證券投資信托／95
§6.3礦產資源投資信托／98
§6.4基礎設施建設投資信托／99
§6.5藝術品投資信托／102
§6.6信托夾層融資／103
★本章小結／105
★關鍵概念／106
★綜合訓練／106
第7章 資產證劵化
★導讀／108
§7.1 資產證券化的內涵與結構／109
§7.2資產證券化的主要類型／111
§7.3資產證券化案例／116
★本章小結／121
★關鍵概，念，／121
★綜合訓練／121
第8章 信托制度在各國的發展
★導讀／123
§8.1英國信托制度發展的特點／124
§8.2美國信托制度的建立與發展／126
§8.3 日本信托制度的演變與發展／130
★本章小結／135
★關鍵概念／135
★綜合訓練
第9章 我國信托制度的引入與發展
★導讀／138
§9.1 我國信托制度的引入與早期發展：1920——1949年／139
§9.2 1949年新中國建立后信托業的發展／144
§9.3 改革開放初期信托業發展的特殊使命及其發展／148
§9.4信托業的全國性清理整頓歷史／151
★本章小結／l57
★關鍵概念／157
★綜合訓練／158
第10章 信托機構的經營與風險管理
★導讀／160
§10.1信托機構的種類／161
§10.2信托機構的經營原則與經營活動／164
§l0.3信托機構的管理／169
§10.4信托機構的風險控制／174
★本章小結／176
★關鍵概念／177
★綜合訓練／177
第11章 融資租賃概述
★導讀／179
§11.1融資租賃的產生及其特殊性／180
§11.2融資租賃交易的構成要素／191
§11.3融資租賃分類／201
★本章小結／209
★關鍵概念／209
★綜合訓練
第12章 融資租賃在經濟中的作用
★導讀／211
§12.1 融資租賃的宏觀經濟作用／212
§12.2融資租賃與中小企業融資／212
§12.3融資租賃與企業經營／215
★本章小結／217
★關鍵概念／217
★綜合訓練
第13章 融資租賃合同
★導讀／219
§13.1融資租賃合同概述／220
§13.2融資租賃合同中的租金和費用／227
§13.3融資租賃合同中的擔保／229
§13.4融資租賃的會計處理／234
★本章小結／242
★關鍵概念／242
★綜合訓練／242
第14章 融資租賃在各國的發展
★導讀／244
§14.1 國外融資租賃的發展概述／245
§14.2租賃在西方國家的發展／248
§14.3融資租賃在我國的發展概況／251
§14.4我國融資租賃的框架建設／259
★本章小結／264
★關鍵概念／265
★綜合訓練
第15章 融資租賃的經營與風險管理
★導讀／267
§15.1 融資租賃公司的資金來源／268
§15.2融資租賃的風險管理／273
§15.3融資租賃保[鹼／281
★本章小結／286
★關鍵概念／286
★綜合訓練
主要參考文獻

在我國，處于資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，常常使用較高的融資杠桿。同時，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以房地產開發企業資金短缺是一個長期狀態。相對于受到嚴格監管的銀行信貸資金來源，房地產資金信托有著較高的靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，并且可以以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新。因此，房地產資金信托作為銀行信貸資金的重要補充方式，逐漸成為我國大量采用的房地產融資方式之一。
我國房地產資金信托大多于項目開發階段介入，凡是開發商急需資金而貸款不能介入的時點都是有必要引進信托資金的時點，主要為：（1）招拍掛前或土地使用權出讓金足額繳付前，一方面開發商不能以流動資金貸款繳納出讓金（法律規定流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資），另一方面開發商尚不符合房地產開發貸款申請條件，最好的辦法是通過設計信托產品募集資金；（2）受讓土地后、開發貸條件具備前，或者銀行開發貸款在審批過程中時（銀行貸款程序繁瑣、審批時間較長），則可用信托資金過渡；（3）銀行開發貸款到期必須收回，而項目仍需要建設資金，此時可由信托資金置換銀行開發貸。
5.1.2房地產資金信托的模式和運作流程
美國、日本和我國在房地產信托的模式和運作流程上有著較大不同，美國以房地產信托投資基金（REITs）為主要模式；日本則是將房地產資金信托與不動產信托相結合；而我國的房地產信托模式較為寬泛，以貸款信托、優先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等為主。
1.美國模式
美國的房地產信托通常是以基金的形式出現的，其將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、酒店等成熟物業，投資人取得受益憑證，報酬以配息方式支付，且基金可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。美國模式的主要運作流程為：
（1）評估資金。基金發起人為滿足自身需求，進行基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇基金為籌資工具，并考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。