房地產經濟實務(第六版)（簡體書）

二手資料一般分為：①內部二手資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用，例如房地產開發企業或房地產經紀機構每個項目方案的執行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產品定位報告、銷售檢討報告、結案統計報告等，通常都是極有參考價值的資料來源。由這些資料可整理出項目個案的購買客戶群體的狀況，對項目策劃時的目標客戶群研究及產品策劃構想很有幫助。②外部二手資料。對搜集到的各種資料，可依照一定的分類標準進行整理分析。如政府發布的經濟狀況統計數據、各項政策公告及政策法規執行的狀況、建筑規劃及各項統計數據；學術文獻主要是對房地產制度、房地產政策、房地產經濟、房地產工程、房地產金融等專題的研究成果；與房地產業相關的銀行、消費者組織、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料；來自上級房地產主管部門和行業管理機構、行業組織的資料等。學術文獻由于研究方法得當、研究過程縝密、研究證據和研究結論可信度高，因此，搜集一定數量的學術文獻可以來印證一些經驗數據。事先擬定資料搜集的方式，理出一條脈絡分明的定位邏輯，可以達到事半功倍的效果。2.資料和數據的分類（1）房地產行業法規資料目前我國已出臺的有關房地產的法律法規主要有：《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《建筑法》、<房地產經紀管理辦法》和地方性房地產法律法規等。國務院及其政府職能部門、地方政府針對房地產行業發展現狀而發布的一些行業政策，關系到當前到未來一段時間內房地產行業發展走向，因此中央和地方政府發布的政策規定也需要重點搜集。
（2）人文社會經濟資料
人口統計變量和經濟變量是房地產市場分析中應該重點調查的數據。①人口統計特征變量。區域內的人口、戶數及其增長、年齡、教育程度、家庭收入等對地方房地產的供求有重要的影響。從人口的增長率可以反映地區的發展情形或房地產的需求狀況，以及城市發展速度。一般說來，人口增長率較高的區域，其房地產產品單價漲幅及銷售量也較高。職業及行業類別比例可以區分生活形態及消費狀況，直接影響了房地產產品價格及特性。特別地，對區域內流動人口的調查非常重要。區域內流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人口多，商圈自然產生，適合規劃成商業用途的空間。②產業結構。產業結構與職業或行業類別比例是相輔相成的。區域的產業結構不斷優化升級，第三產業比重的增加會造成該區域對金融、服務等產業的需求增加，房地產產品品質和性能也因此不同。