全球房地產（簡體書）

房地產在全球每個國家都至關重要。它是民生的保障、國民經濟的支柱、財富的象徵、大類資產配置的核心、金融危機的策源地。為什麼世界各經濟體的房地產市場表現差異巨大？有的陷入高房價困境，導致沉重的經濟和社會問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發大規模經濟金融危機，如美國和日本；有的卻成功實現房價長期穩定和居者有其屋，如德國和新加坡。十多年來，我們帶著這些問題，跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內地等的房地產市場運行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現。住房制度決定房地產市場！住房制度是破譯房地產運行的基因密碼！土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關鍵！房價還會漲嗎？房子還能買嗎？房產稅會推出嗎？危機會爆發嗎？中國房地產市場平穩健康發展的康莊大道在哪？所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

夏磊，恒大研究院常務副院長、房地產行業首席研究員、住房和城鄉建設部科技委房地產市場服務專業委員會委員、中房協房地產市場與住房保障分會副會長、中國人民大學財金學院金融碩士業界導師。曾在住房城鄉建設部任職多年，長期從事房地產調控和公積金政策研究和制定，作為主要執筆人起草《中國房地產金融報告(2014)》、國家標準《保障性住房項目貸款業務規範》、《個人住房貸款業務規範》等，是近十年來中國房地產政策變化的親歷者和見證者。曾任方正證券房地產首席分析師。出版學術暢銷書《房地產週期》。財新、新浪財經、今日頭條、華爾街見聞專欄作家。

任澤平，恒大集團首席經濟學家(副總裁級)、研究院院長。曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯席所長。兼任中國民營經濟研究會副會長，首都金融智庫專家，全國工商聯智庫委員會委員，科技部國家高新區升級評審專家，中國新供給50人論壇成員，中國人民大學、中央財經大學、對外經貿大學、南開大學等兼職導師。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。曾參與重大文件和改革方案起草，在《人民日報》、《經濟研究》等報刊發表文章百篇，出版專著譯著《宏觀經濟結構研究》、《從奇跡到成熟：韓國轉型經驗》、《大勢研判：經濟、政策與資本市場》、《房地產週期》、《新週期：宏觀經濟理論與實戰》、《全球貿易摩擦與大國興衰》等。

1. 話題熱度/重要性/解決痛點――房地產對國計民生的重要性毋庸置疑，國家層面、百姓層面都比較重視，但大多數人感覺房市比較神秘，一般只能看懂“房價”，看不清楚深層次的“運行規律和邏輯、本質”。――解決痛點：一本書讀懂房地產市場運行的邏輯和運行規律，看懂房市。
2. 作者背景――經濟金融界/房地產界/財經媒體界/政府部門履歷，業界和財經媒體界認知度非常高。
3. 研究方法的獨特性――任澤平團隊研究廣受認可，都是一手資料，數據翔實，研究紮實，質量高。(比如，德國、日本這種小語種國家的研究，市場上估計很難做到一手資料整理撰寫。)4. 作者資源支持――“澤平宏觀”微信公號、微博，不定期推薦；作者經常受邀給房地產企業、投資者、政府部門等講課，因此會針對讀者群進行推薦本書；簽名本。

導 論 / 001
上 篇
全球房地產：市場表現與制度基因
第一章 中國香港為何深陷高房價困境 / 071
第一節 經濟高度繁榮，住房面臨困境 / 073
第二節 香港住房制度支柱 / 076
第三節 地價房價螺旋上漲機制：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價 / 096
第二章 英國房價何以剛性上漲 / 099
第一節 高品質與高房價的共同體 / 101
第二節 英國住房制度支柱 / 105
第三節 土地供應不足、人口持續流入、金融市場化共同推動房價剛性上漲 / 130
第三章 美國60年房地產大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕 / 135
第一節 史上最長的房地產大牛市 / 137
第二節 美國住房制度支柱 / 143
第三節 房地產神話破滅三部曲：資產價格下降、流動性枯竭、信用緊縮 / 162
第四章 日本房地產市場大起大落的終極邏輯 / 173
第一節 日本兩次房地產危機的催生、爆發及後果 / 175
第二節 從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本 / 190
第三節 日本住房制度支柱 / 194
第四節 泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的副產品 / 214
第五章 德國房價長期穩定之謎 / 217
第一節 德國房地產市場奇跡 / 219
第二節 德國住房制度支柱 / 221
第三節 房價長期平穩運行機制：金融穩健、租購並舉、城市協調發展 / 237
第六章 新加坡如何實現“居者有其屋” / 243
第一節 高住房自有率奇跡 / 245
第二節 新加坡住房制度支柱 / 247
第三節 如何使用政府和市場兩種力量實現“居者有其屋”的政治理想 / 268
下 篇
中國房地產：制度建設與未來展望
第七章 中國房地產70年簡史 / 275
第一節 住房嚴重不足的福利公房時代(1949―1978年) / 277
第二節 房改啟動前的曙光乍現(1978―1994年) / 279
第三節 全民進入商品住房新時代(1998年至今) / 282
第四節 中國房地產市場回顧與反思 / 285
第八章 中國住房制度支柱 / 291
第一節 住房金融制度：以商業按揭為主、公積金為輔 / 293
第二節 土地制度：兩權分離、用途管制、供應壟斷 / 299
第三節 稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有 / 306
第四節 租賃制度：進入租售並舉新時代 / 312
第五節 住房保障制度：多渠道、分層次、高覆蓋 / 316
第六節 中國住房制度的反思 / 321
第九章 中國房地產市場發展趨勢 / 327
第一節 未來中國房地產市場空間有多大 / 329
第二節 當前房地產市場風險有多大 / 352
第三節 未來行業集中度能有多高 / 361
第四節 從國際經驗來看中國房企的三種未來之路 / 363
第十章 房地產稅的國際經驗與中國實踐 / 389
第一節 發達經濟體房地產稅怎麼收 / 391
第二節 房地產稅能否替代土地出讓收入 / 395
第三節 中國房地產稅的改革歷程、徵收現狀及效果 / 413
第四節 房地產稅出臺的最佳時機和預期影響 / 420
啟 示 住房制度深度塑造房地產市場 / 427
第一節 房地產過度金融化是風險之源 / 429
第二節 土地供給是房價的直接決定因素 / 432
第三節 稅收是短期調節因素 / 435
第四節 租購並舉的市場才是健康的房地產市場 / 436
第五節 住房保障是對中低收入階層的必要支持 / 438
參考文獻 / 441