為何你買不起房子？

住屋是現代人之必須，然而樓價節節上升，千禧世代不靠父幹，難以搭上樓市順風車。

但是，樓價為何一直高企不下？

有人說是「供應不足」，有人說「移民過多」，本書作者、頂尖經濟學家約書．萊恩—柯林斯卻大膽從「土地」與「金錢」的經濟概念出發，提出「金融—房屋反饋循環」理論：銀行信貸無限擴張，金錢流進不可再生、限量供應的土地，推高樓價，更促使房屋從「民生必需品」變成投機的籌碼；金融管制進一步放寬，銀行將按揭貸款組裝成證券公開發售，將全球捆綁進此一循環之中。

如此操作，使經濟體債台高築，脆弱不穩，2008年次按危機即可視為金融—房屋反饋循環演算的Bad End。到底是怎樣的歷史社會環境，令國家政府與普羅大眾一同甘之如飴地參與這場「音樂椅」遊戲？要避免下一波金融危機重臨，我們需要怎樣的改革？

這本輕巧的小書，讓你一次讀懂土地的功能、自置物業的歷史、金融部門與政府如何合作解決公共債務的同時助長按揭貸款無限增加。想知道自己為甚麼買不起房子，收入總追不上樓價？除了「後生吃不了苦」這種偽命題外，你需要本書提供的更準確深入的解說。

約書．萊恩—柯林斯

倫敦大學學院革新與公共用途研究所（Institute of Innovation and Public Purpose）研究主管，這所新晉的政策研究中心聚焦於公眾部門如何能模塑與創造市場，傳遞公共價值。他曾任英國重要智囊團新經濟基金會（New Economics Foundation）的高級經濟學者，在該會任職十年，期間帶領聚焦於經濟體中金錢與土地的角色的研究計畫。

萊恩—柯林斯曾出版兩本合著：《錢從何來？》（Where Does Money Come From?，2011）已成為不少大學的教科書；《再思房屋與土地之經濟學》（Rethinking the Economics of Housing and Land，2017）則入選《金融時報》2017 年十二大經濟學書籍。他持有修咸頓大學商學院經濟與金融系博士學位，文章見 於學術期刊《自然氣候變化》（Nature: Climate Change）與《英國社會學期刊》（British Journal of Sociology）等。

他現與伴侶和女兒居於倫敦南的布列斯頓。

各界推薦（按姓氏筆劃序）

黃麗玲．江穎慧．陳劍靑　聯手撰序

台灣說書YouTuber超級歪
文化媒體The Kongner、Happy Kongner創辦人米迦
台港學者伍美琴、曾仲堅、鄧永成、黎德星
熱情推薦

本書為香港房地產問題提供了很重要卻比較少人談論的角度，希望大家都可以看看這部短小精悍的著作。也許下次有人再問你，為甚麼你買不起房子，你可以給出更有深度的答案：這不僅僅是高地價政策和有效營運城市的問題，同時也是如何讓金融市場的資金流向有意義和綠色的生產、使具體落實的房子是用來居住而非炒賣的政策問題。

──伍美琴／香港中文大學城市研究課程主任

房市問題已經讓多數政府無法忽略民眾對於住宅短缺和世代不公的憤怒，過去的住宅政策讓整個社會體制更不安全、不效率與不公平。演變至今，有沒有可能擺脫對於房屋所有權的迷戀？現在該是思考重新建立一個嶄新的住宅市場！

透過本書作者提出的批判質疑，讓我們得以重新思考過去的政策脈絡與制度，帶來了甚麼樣的結果？誠心推薦更多夥伴閱讀本書，在未來住宅政策改革的路上，能有更多的參與者！

──江穎慧／國立政治大學地政學系助理教授

作者為我們詳細解釋我們買不起房子的真正原因並非造就小人物悲劇的「貧窮」，也不是來於一種不能違抗的命定，而是來自社會深陷晚期資本主義經濟體下的系統性失序。是那些停不了的貸款按揭，引來停不了的樓價上漲。是那建構出置業帶來美好生活幻想的社會主流，吹起仿若泡沫般的謊言。

此書正是戳破泡沫的利刃刺針。

──米迦／文化媒體The Kongner、Happy Kongner創辦人之一

要真正解說到為何土地問題稱得上是「深層次問題」，我們除了掌握香港哪裡有合適土地的城市地理觀，更需要如這本著作一樣，擁有一種全球至本土政治經濟視野。直接點說，以為只談土地供應就能解決住屋問題，只是膚淺至極的政客拖延問題至死的詭計，只有讀過「香港地少人多」的小學生才會相信。

此書給予命中問題的視野，我們能從中讀出對本地現況的延伸。且看看這用心翻譯的譯本，又能否引起一股思索房屋問題的新浪潮。

──陳劍靑／香港本土研究社研究員

樓價上升不僅在香港出現，全球其他主要城市也有相似現象。這本書扼要地分析了背後共通的動力──自七十年代開始的房屋金融化過程，也嘗試提出解決方法。值得關心住屋與土地問題的讀者仔細閱讀。

──曾仲堅／香港樹仁大學社會學系助理教授

中文世界終於有一本深入淺出房價問題的著作！

萊恩—柯林斯從土地價格的經濟發展解釋高房價的歷史緣由，細察金融自由化帶來的不自由如何使人民成為房貸的奴隸、房地產泡沫的受害者，再破解政府常宣揚的房市神話「房地產是經濟成長的火車頭」如何造成剝削人民的「房屋—金融反饋循環」。本書篇幅不大，卻句句命中要害，是所有關心居住問題的人的必讀之作 !

──超級歪／台灣說書YouTuber

在這風雨如晦之際，本書的訴求有如醒世警鐘。欣見這本書的中文版的出版。台灣在過去十年的新近的住宅運動訴求居住權利與社會平等，也提出了與本書作者相近的政策觀點。然而受制於建商的政策遊說與狹隘的官僚見識，政府回應的程度有限。如今我們能夠借用此書灼見，進一步肯認上述運動的價值。我也希望，本書揭櫫的自有住宅的前世今生，能夠讓社會更清楚地了解到資本主義的核心矛盾，迎向一個更平等的未來。

──黃麗玲／國立台灣大學建築與城鄉研究所副教授

作者在書中提出房屋—金融反饋循環的新穎論述，剖析銀行及土地在經濟中的角色，以此解釋這道傳統經濟理論和政策無法處理的問題。作者分析了西方社會的歷史經驗和統計數據，深入淺出地娓娓道來今天的住屋危機和一些相應措施是如何一步一步走過來。閱讀這書時，若與一些在地具體情況的資料互相比較，從而構思在地的有效對 策措施，危機自當有希望得以迎刃而解。

──鄧永成／香港批判地理學會主席、香港浸會大學地理系退休教授、《明報》觀點版《思潮》專欄作家

《為何你買不起房子？》一書分析樓價節節攀升背後，房屋與地產在按揭信貸之房屋—金融反饋資本循環中，如何成為當代金融資本主義之精髓，以及政府對高樓價之可行因應對策，極力推薦。

──黎德星／台灣東華大學人文社會科學學院社會學系教授

推薦語

序
揭開當代資本主義的國王新衣／黃麗玲
反思住宅政策制度　再思未來政策改革／江穎慧
以為只談土地供應就能解決住屋問題　膚淺至極／陳劍靑

作者簡介
鳴謝

第一章：引言
第二章：土地、物業擁有權與經濟租之難題
第三章：金融—房屋反饋循環與放寬金融管制
第四章：經濟政策為何與如何步入歧途
第五章：打破房屋—金融反饋循環
第六章：總結